Jaki formularz PIT wybrać za wynajem mieszkania?

Najkrótsza odpowiedź: za wynajem mieszkania w formie najem prywatny składa się wyłącznie formularz PIT-28, ponieważ od 2023 roku obowiązuje ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i nie ma wyboru skali ani podatku liniowego [1][2][3][4][5][6][8]. Jeśli najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, rozlicza się go odpowiednio na formularz PIT właściwy dla wybranej formy opodatkowania, czyli PIT-36 przy skali albo PIT-36L przy podatku liniowym [2][5].

Jaki formularz PIT wybrać za wynajem mieszkania?

Dla najem prywatny właściwy jest wyłącznie PIT-28, ponieważ od 2023 roku przychody z najmu prywatnego są opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych bez możliwości wyboru innych form [1][2][3][4][5][6][8]. Dotyczy to także przychodów z podnajmu i dzierżawy, które w ramach najmu prywatnego łącznie rozlicza się w tym samym zeznaniu [4][5][8].

Jeżeli wynajem stanowi działalność gospodarczą, wybiera się formularz zgodny z formą opodatkowania przedsiębiorcy. Skala podatkowa oznacza PIT-36, a podatek liniowy to PIT-36L. W takiej sytuacji dopuszczalne jest rozliczanie kosztów uzyskania przychodów zgodnie z zasadami dla działalności [2][5][6].

Czym różni się najem prywatny od działalności gospodarczej?

Najem prywatny to rozliczenie wyłącznie ryczałtem, czyli podatkiem od przychodu bez kosztów, ujmowane w PIT-28 [1][2][3][5][6][8]. W tej formule nie odlicza się wydatków takich jak remonty czy amortyzacja, ponieważ ryczałt nie uwzględnia kosztów uzyskania przychodu [2].

W działalności gospodarczej podatnik może wybrać skalę podatkową lub podatek liniowy, rozliczyć koszty i zastosować odpowiedni formularz PIT, czyli PIT-36 lub PIT-36L. Wybór formy następuje przy rejestracji działalności i wpływa na sposób rozliczeń rocznych oraz bieżących [2][5].

Jak działa ryczałt od przychodów ewidencjonowanych?

Ryczałt to podatek liczony od przychodu, a nie od dochodu. Stawki dla najmu prywatnego wynoszą 8,5 procent do 100 000 zł rocznie oraz 12,5 procent od nadwyżki ponad ten limit. Przychody z wielu nieruchomości sumują się do limitu, co decyduje o stawce [1][2][3][5].

Podatnik prowadzi ewidencję przychodów i samodzielnie oblicza należny ryczałt, który wpłaca w formie zaliczek. Brak prawa do odliczania kosztów oznacza, że wysokość podatku zależy wyłącznie od wartości uzyskanego przychodu i obowiązującej stawki [2][5].

Kiedy złożyć PIT-28 i jak opłacać zaliczki?

Zeznanie PIT-28 za 2025 rok należy złożyć do 30 kwietnia 2026 roku, przy czym system e-PIT jest co do zasady dostępny od 15 lutego do 30 kwietnia. Terminy te potwierdzają aktualne wytyczne i praktyka rozliczeń rocznych [1][4][6][7][9].

Zaliczki na ryczałt wpłaca się miesięcznie albo kwartalnie do 20. dnia miesiąca następującego po okresie rozliczeniowym. Za grudzień lub czwarty kwartał 2025 roku termin przypada do 20 stycznia 2026 roku [1].

Czy trzeba zgłaszać najem do urzędu skarbowego?

Od 2023 roku nie ma obowiązku odrębnego zgłaszania rozpoczęcia najem prywatny do urzędu skarbowego. Wyjątkiem są przypadki związane z najmem okazjonalnym, gdzie odrębne wymogi wynikają z odrębnych przepisów i praktyki organów [1][3].

Jak rozliczyć najem przy współwłasności?

W przypadku współwłasności przychody z wynajmu można rozliczać proporcjonalnie do udziałów albo w całości przez jednego ze współwłaścicieli. W tym drugim wariancie konieczne jest złożenie oświadczenia do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania pierwszego przychodu w roku podatkowym [3].

Co zawiera formularz PIT-28?

PIT-28 obejmuje wskazanie właściwego urzędu skarbowego, wykazanie przychodów z najmu prywatnego, przypisanie właściwych stawek ryczałtu, obliczenie podatku oraz wskazanie ewentualnych odliczeń dopuszczalnych przepisami. Formularz jest dedykowany podatnikom rozliczającym ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z najmu prywatnego [4][5][8].

W tym zeznaniu można przekazać 1,5 procent podatku na organizacje pożytku publicznego, co potwierdzają oficjalne materiały i przewodniki użytkowników systemów rozliczeń online [7][9].

Na czym polega ewidencja przychodów i limit 100 000 zł?

Ewidencja przychodów to podstawowy rejestr wpływów z najmu służący do wyliczania ryczałtu. Prawidłowe prowadzenie ewidencji ma kluczowe znaczenie, ponieważ od wysokości zsumowanych przychodów zależy zastosowanie stawki 8,5 procent albo 12,5 procent po przekroczeniu limitu 100 000 zł [1][2][3][5].

Limit jest wspólny dla wszystkich przychodów z najmu prywatnego podatnika w danym roku. Oznacza to konieczność łącznego monitorowania przychodów, co bezpośrednio wpływa na stawkę ryczałtu wykazywaną w PIT-28 [1][5].

Gdzie i jak złożyć PIT-28?

Złożenie PIT-28 jest możliwe elektronicznie w systemie e-Urząd Skarbowy oraz w usłudze Twój e-PIT dostępnej w okresie rozliczeń, a także tradycyjnie w urzędzie lub listownie. Oficjalne serwisy i przewodniki użytkowników opisują ścieżki logowania, podpisywanie i wysyłkę zeznania wraz z pobraniem UPO [4][6][8][9].

Okres udostępnienia rozliczeń online co do zasady zaczyna się 15 lutego i kończy 30 kwietnia. Zachowanie tego terminu gwarantuje prawidłowe potwierdzenie złożenia zeznania rocznego za najem prywatny [4][9].

Jakie są aktualne trendy w rozliczaniu najmu?

Po wejściu w życie Polskiego Ładu utrzymano obowiązkowy ryczałt dla najmu prywatnego, co uprościło wybór formularza na PIT-28, ale jednocześnie wyłączyło możliwość rozliczania kosztów w tej formule. Na 2025 i 2026 rok nie przewidziano zmian w tym zakresie [2][3][4][5].

Systematycznie rośnie popularność rozwiązań online do rozliczania PIT-28, co potwierdzają platformy i poradniki użytkowników. Dotyczy to zarówno przygotowania zeznania, jak i wsparcia przy wypełnianiu pól dotyczących przychodów, stawek oraz przekazania 1,5 procent na OPP [2][4][7][9].

Najczęstsze błędy przy PIT-28 za wynajem mieszkania?

Najczęściej spotykane nieprawidłowości to błędne przypisanie formy opodatkowania do najem prywatny zamiast wskazania obowiązkowego ryczałtu, nieuwzględnienie sumowania przychodów z wszystkich nieruchomości do limitu, brak terminowych zaliczek oraz mylenie kosztów uzyskania przychodu z ryczałtem, który kosztów nie przewiduje [1][2][3][5].

Do częstych uchybień należy także spóźnienie ze złożeniem oświadczenia współwłaścicieli, brak weryfikacji terminu złożenia PIT-28 oraz pominięcie przekazania 1,5 procent podatku na OPP, co można zrealizować w tym formularzu [1][3][7][9].

Dlaczego wybór formularza PIT ma znaczenie przy kosztach?

W PIT-28 z tytułu ryczałtu nie da się rozliczać kosztów, co jest istotne dla podatników ponoszących wysokie wydatki związane z nieruchomościami. W działalności gospodarczej możliwe są odliczenia przy skali albo podatku liniowym, co odzwierciedla się w rozliczeniach na PIT-36 lub PIT-36L [2][5][6].

Wybór właściwego formularz PIT jest więc ściśle powiązany z tym, czy najem jest prywatny, czy stanowi element działalności, a także z tym, czy podatnik potrzebuje korzystać z kosztów uzyskania przychodu. Ta decyzja determinuje stawkę podatku, strukturę zeznania i zakres dostępnych odliczeń [2][5].

Jak krok po kroku podejść do rozliczenia najmu?

Należy ustalić, czy przychody pochodzą z najmu prywatnego czy z działalności gospodarczej, ponieważ wyłącznie w pierwszym wariancie stosuje się ryczałt i PIT-28. Następnie oblicza się należny ryczałt według stawek 8,5 procent oraz 12,5 procent po przekroczeniu limitu i wpłaca zaliczki, a na koniec składa się roczne zeznanie we właściwym terminie [1][2].

W całym procesie nie występuje obowiązek odrębnego zgłaszania najmu prywatnego do urzędu skarbowego, z wyłączeniem wymogów dotyczących najmu okazjonalnego, oraz z zastrzeżeniem wymogów przy współwłasności. Harmonogram zaliczek i termin złożenia PIT-28 pozostają kluczowe dla prawidłowego rozliczenia [1][3][6].

Podsumowanie: co wybrać i o czym pamiętać?

Dla wynajem mieszkania w formule najem prywatny właściwy jest jeden dokument, czyli PIT-28 i ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Obowiązują stawki 8,5 procent do 100 000 zł przychodu oraz 12,5 procent powyżej, zaliczki do 20. dnia miesiąca i złożenie zeznania do 30 kwietnia 2026 roku za 2025 rok. W działalności gospodarczej stosuje się odpowiednio PIT-36 lub PIT-36L [1][2][3][4][5][6][8][9].

Brak kosztów w ryczałcie, brak obowiązku zgłoszenia najmu prywatnego i dostępność rozliczenia online to najważniejsze uwarunkowania, które obecnie kształtują rozliczanie przychodów z najmu. Dodatkowo można przekazać 1,5 procent podatku na OPP w ramach PIT-28 [1][2][3][4][6][7][9].

Źródła:

• [1] https://www.dobregonajmu.pl/strefa-wiedzy/pit-za-wynajem-mieszkania-do-kiedy-zaplacic/
• [2] https://wypelnij-pit.pl/pit-za-wynajem-mieszkania-jak-rozliczyc-krok-po-kroku
• [3] https://www.e-pity.pl/pit-za-wynajem/
• [4] https://www.pitax.pl/rozliczenie-pit-28/
• [5] https://www.pit.pl/pit-28/
• [6] https://www.podatki.gov.pl/podatki-osobiste/pit/informacje-podstawowe/co-jest-opodatkowane/dochody-z-najmu/
• [7] https://operator.edu.pl/pl/1-5-procent-podatku-pit/formularz-pit-28/
• [8] https://www.gov.pl/web/finanse/pit-28
• [9] https://www.szlachetnapaczka.pl/jedenprocent/artykuly/jak-wypelnic-pit-28-online-rozliczenie-przez-internet-i-tradycyjnie/