Jak rozliczyć podatek od najmu i uniknąć niepotrzebnych problemów?

Od 2023 roku podatek od najmu prywatnego rozlicza się wyłącznie jako
ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, bez prawa do odliczania kosztów i bez kwoty wolnej, ze stawkami 8,5 procent do 100 000 zł rocznie i 12,5 procent od nadwyżki, z terminem wpłaty zaliczek do 20. dnia następnego miesiąca oraz obowiązkiem złożenia PIT-28 do 30 kwietnia roku kolejnego [1][2][4][5][6][7][8].

Co się zmieniło po Polskim Ładzie w rozliczeniu najmu prywatnego?

Najem prywatny, w tym okazjonalny i krótkoterminowy, jest od 2023 roku opodatkowany wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie ma możliwości rozliczania kosztów ani korzystania z kwoty wolnej od podatku [1][2][4][5][7][8]. Zmiana nastąpiła automatycznie i obejmuje wszystkich wynajmujących w tym modelu [4][7].

W 2026 roku zasady te pozostają w mocy. Kto chce korzystać z innych form opodatkowania, może rozważyć rejestrację wynajmu jako działalności gospodarczej, co otwiera drogę do skali podatkowej lub innych rozwiązań przewidzianych dla przedsiębiorców [3][7][9].

Jak rozliczyć podatek od najmu krok po kroku?

Po pierwsze należy prowadzić ewidencję przychodów za każdy miesiąc. Po drugie do 20. dnia miesiąca następującego po uzyskaniu przychodu trzeba wpłacić zaliczkę ryczałtu. Po trzecie po zakończeniu roku składa się PIT-28 w okresie od 15 lutego do 30 kwietnia i rozlicza różnicę między wpłaconymi zaliczkami a podatkiem wynikającym z zeznania [1][2][5].

Ile wynoszą stawki ryczałtu i jak działają progi?

Obowiązują dwie stawki: 8,5 procent od przychodów do 100 000 zł rocznie oraz 12,5 procent od nadwyżki ponad ten limit. Dla małżonków rozliczających przychody z najmu wspólnie roczny próg 8,5 procent wynosi 200 000 zł [1][2][4][5][6].

Zastosowanie stawek do dwóch poziomów przychodu skutkuje sumowaniem kwot podatku z obu progów, co przy równoczesnym zastosowaniu 8,5 procent i 12,5 procent daje odpowiednio 8500 zł oraz 6250 zł, łącznie 14 750 zł. Przy zastosowaniu samej stawki 8,5 procent obliczenie odpowiada wartości 36 000 zł razy 8,5 procent co równa się 3060 zł [1][2].

Co wchodzi w przychód z najmu i jak liczyć podstawę?

Podstawą ryczałtu jest przychód, czyli kwoty faktycznie otrzymane, w tym czynsz i opłaty, jeśli są wliczone w należność i nie są refakturowane osobno na najemcę. Gdy media są refakturowane odrębnie, nie zwiększają przychodu do opodatkowania ryczałtem [6]. W ryczałcie nie odlicza się kosztów, a kwota wolna od podatku nie ma zastosowania [1][2][5][6].

Limit 100 000 zł dotyczy podatnika indywidualnie i nie sumuje się z jego przychodami z działalności gospodarczej. Oznacza to odrębne pilnowanie progu dla najmu prywatnego [4].

Kiedy i jak złożyć PIT-28?

Zeznanie PIT-28 składa się w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Ten formularz dotyczy wszystkich rozliczających ryczałt, w tym najem prywatny. Zaliczki miesięczne wpłaca się wcześniej do 20. dnia miesiąca kolejnego po uzyskaniu przychodu [2][7][8].

Dla rozliczenia za 2025 rok zeznanie należy złożyć do 30 kwietnia 2026 roku, z uwzględnieniem bieżących zaliczek i rozliczenia końcowego podatku w terminie złożenia PIT-28 [2][5][8].

Czy trzeba zgłaszać wybór ryczałtu?

Nie trzeba składać odrębnego zawiadomienia o wyborze ryczałtu dla najmu prywatnego. Za wybór uznaje się pierwszą wpłatę ryczałtu albo samo złożenie PIT-28 po zakończeniu roku [4][6].

Jak rozliczać najem we dwoje? Małżonkowie

Małżonkowie mogą rozliczać przychody z najmu wspólnie, korzystając z progu 8,5 procent do 200 000 zł rocznie. Składają oświadczenie o wyborze tego sposobu do 20. dnia miesiąca po uzyskaniu pierwszego przychodu z najmu w roku podatkowym [1][8].

Co z VAT przy najmie krótkoterminowym?

Przy najmie krótkoterminowym może powstać obowiązek w VAT, niezależnie od formy opodatkowania w PIT. Status czynnego podatnika VAT nie wyklucza rozliczania najmu prywatnego ryczałtem na gruncie PIT, ponieważ są to odrębne reżimy podatkowe [3][5].

Jak uniknąć niepotrzebnych problemów?

Kluczowe działania to systematyczne prowadzenie ewidencji przychodów oraz terminowe wpłacanie zaliczek do 20. dnia miesiąca następnego po uzyskaniu przychodu [1][2][5][7][8]. Należy pilnować progów 100 000 zł lub 200 000 zł dla małżonków i właściwie kwalifikować opłaty za media, aby nie zawyżać podstawy opodatkowania [1][6][8]. Trzeba też potwierdzić, czy najem krótkoterminowy nie rodzi obowiązków w VAT, co rozlicza się oddzielnie od ryczałtu PIT [3][5]. Całość zamyka złożenie PIT-28 w przedziale 15 lutego do 30 kwietnia [2][7][8].

Dlaczego warto rozważyć działalność gospodarczą i kiedy?

Jeżeli profil wynajmu i poziom kosztów uzasadniają inne formy opodatkowania niż ryczałt, można rozważyć rejestrację działalności gospodarczej, aby mieć dostęp do alternatywnych metod opodatkowania przewidzianych dla przedsiębiorców. W 2026 roku jest to realna ścieżka planowania podatkowego przy zachowaniu aktualnych zasad dla najmu prywatnego [3][7][9].

Gdzie kończy się rozliczenie roczne i zaczyna bieżące pilnowanie terminów?

Rozliczenie roczne kończy się wraz ze złożeniem PIT-28 i uregulowaniem podatku do 30 kwietnia. Bieżące obowiązki to ewidencja przychodów i wpłata zaliczek do 20. dnia miesiąca po przychodzie, a także stała kontrola limitów przychodów i wymogów w VAT przy najmie krótkoterminowym [1][2][5][7][8].

Podsumowanie: jak skutecznie rozliczyć podatek od najmu i spać spokojnie?

Najważniejsze filary to właściwe określenie przychodu, stosowanie stawek 8,5 procent i 12,5 procent zgodnie z progami, prowadzenie ewidencji przychodów, terminowe zaliczki do 20. dnia miesiąca, złożenie PIT-28 w terminie oraz weryfikacja ewentualnych obowiązków w VAT przy krótkim najmie. W 2026 roku zasady ryczałtu dla najmu prywatnego pozostają bez zmian, a alternatywą może być działalność gospodarcza dla innych reżimów podatkowych [1][2][3][4][5][6][7][8][9].

Źródła:

• [1] https://direct.money.pl/artykuly/porady/jak-rozliczyc-prywatny-najem-mieszkania,75,0,1560651
• [2] https://www.pitax.pl/rozliczenie-pit-28/
• [3] https://www.youtube.com/watch?v=xlTeR-SgzQ0
• [4] https://poradnikprzedsiebiorcy.pl/-opodatkowanie-najmu-prywatnego
• [5] https://www.podatnik.info/publikacje/podatek-od-najmu-okazjonalnego-i-krotkoterminowego-wszystko-co-musisz-wiedziec-w-2025-2026-roku,6603d2
• [6] https://www.e-pity.pl/pit-28/stawka-ryczalt-najem-2018-ponad-100-tysiecy/
• [7] https://www.pit.pl/pit-28/
• [8] https://www.podatki.gov.pl/podatki-osobiste/pit/informacje-podstawowe/co-jest-opodatkowane/dochody-z-najmu/
• [9] https://wynajmistrz.pl/rozliczenie-najmu-w-2026-jak-zaplacic-mniej-podatku-dokladne-wyliczenia/