Jak rozliczyć pit wynajem mieszkania zgodnie z przepisami?

Najem prywatny od 2023 r. rozlicza się wyłącznie jako ryczałt od przychodów ewidencjonowanych na formularzu PIT-28, przy stawkach 8,5% i 12,5%, z miesięczną wpłatą podatku do 20. dnia miesiąca oraz złożeniem PIT-28 do 30 kwietnia następnego roku. Brak jest prawa do rozliczenia kosztów uzyskania przychodu i kwoty wolnej, a od 2026 r. nie zapowiedziano rewolucyjnych zmian w tych zasadach [1][2][3][5][8][9].

Czym jest najem prywatny i jak różni się od najmu w działalności gospodarczej?

Najem prywatny to uzyskiwanie przychodu z wynajmu poza zarejestrowaną działalnością gospodarczą. Od 1 stycznia 2023 r. przychód z takiego najmu jest obligatoryjnie opodatkowany ryczałtem, co obejmuje także osoby, które wcześniej rozliczały się na zasadach ogólnych i zostały automatycznie objęte ryczałtem [1][5][6][8].

W ramach działalności gospodarczej można wybrać skalę podatkową, podatek liniowy 19% lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, co umożliwia podejście kosztowe niedostępne w najmie prywatnym. Przychody z najmu prywatnego nie łączą się z przychodami z działalności gospodarczej, co oznacza odrębne rozliczenia i brak sumowania limitów czy progów podatkowych między tymi źródłami [4][6].

Jaką formą opodatkowania rozlicza się najem prywatny od 2023 r.?

Jedyną formą jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wykazywany w PIT-28. Stawka 8,5% dotyczy przychodów do 100 000 zł rocznie, a stawka 12,5% obejmuje nadwyżkę ponad ten limit. W przypadku małżonków rozliczających najem prywatny wspólnie próg dla stawki 8,5% wynosi 200 000 zł. Ryczałt dotyczy przychodu bez możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodu i bez zastosowania kwoty wolnej [1][2][3][4][5][8].

Jak prowadzić ewidencję i rozliczać zaliczki miesięczne?

Podatnik ma obowiązek prowadzić ewidencję przychodów z wynajmu i na tej podstawie obliczać należny ryczałt. W ewidencji ujmuje się wpływy z czynszu za najem, podnajem i dzierżawę, zgodnie z zakresem źródła przychodów z najmu prywatnego [3][8].

Podatek wpłaca się miesięcznie do 20. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni. Zastosowanie ma stawka 8,5% w ramach limitu rocznego, a po jego przekroczeniu stawka 12,5% od nadwyżki. Kluczowe jest prawidłowe obliczenie należności na podstawie ewidencji oraz terminowe regulowanie płatności w ciągu roku podatkowego [1][3][5].

Jak i kiedy złożyć PIT-28?

Roczne rozliczenie w formie PIT-28 składa się elektronicznie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Obowiązek dotyczy każdego, kto osiągnął przychody z najmu prywatnego w danym roku. Za 2025 r. PIT-28 należy złożyć do 30 kwietnia 2026 r. Ryczałt w PIT-28 co do zasady nie przewiduje odliczeń poza wyjątkami określonymi w przepisach [1][3][5].

Czy trzeba zgłaszać najem prywatny do urzędu skarbowego?

Od 2023 r. nie ma obowiązku odrębnego zgłaszania rozpoczęcia najmu prywatnego do urzędu skarbowego. Wyjątkiem jest najem okazjonalny, który wiąże się ze szczególną procedurą dokumentacyjną po stronie wynajmującego. Brak zgłoszenia nie zwalnia jednak z prowadzenia ewidencji i bieżących wpłat ryczałtu [3][4].

Co obejmuje przychód i jak liczyć próg małżeński?

Przychód w ryczałcie obejmuje wpływy z czynszu, w tym z najmu, podnajmu oraz dzierżawy, bez pomniejszania o koszty uzyskania przychodu. Limit dla stawki 8,5% wynosi 100 000 zł rocznie dla osoby rozliczającej się samodzielnie, a 200 000 zł w przypadku wspólnego rozliczania przychodów z najmu przez małżonków. Po przekroczeniu limitu stawka 12,5% dotyczy wyłącznie nadwyżki [2][3][4].

Co się zmienia w 2026 r.?

W zakresie rozliczania najem prywatny w 2026 r. nie są zapowiedziane duże zmiany. Po reformach Polskiego Ładu ryczałt pozostaje jedyną formą dla tego źródła przychodów. Nie przewidziano również rewolucji w uldze mieszkaniowej, a mechanika rozliczenia PIT-28 ma zachować dotychczasowe zasady [5][8][9].

Kiedy rozważyć działalność gospodarczą zamiast najmu prywatnego?

Rejestracja działalności gospodarczej bywa rozważana, gdy podatnik potrzebuje rozliczania kosztów, wyboru skali podatkowej lub podatku liniowego 19% albo chce prowadzić zorganizowaną aktywność najmu w szerszym zakresie. W najmie prywatnym brak jest kosztów podatkowych i kwoty wolnej, co może ograniczać elastyczność rozliczeń. Ocena formy opodatkowania powinna uwzględniać skalę działalności, strukturę wydatków i cele podatnika [4][5][6].

Jak uniknąć najczęstszych błędów w rozliczeniu?

Kluczowe jest niewykorzystywanie kosztów ani kwoty wolnej przy ryczałcie oraz niefakturowanie ich w rozliczeniu, ponieważ ryczałt opiera się na przychodzie. Należy pamiętać o terminowej wpłacie zaliczek do 20. dnia miesiąca i o złożeniu PIT-28 do 30 kwietnia. Przychodów z najmu prywatnego nie wolno łączyć z wynikami z działalności gospodarczej, gdyż rozliczenia są odrębne [1][3][4][5].

Jak wygląda pełna ścieżka rozliczenia krok po kroku?

• Ustal, że wynajem jest rozliczany jako najem prywatny i podlega ryczałtowi od 2023 r. [1][5][8]
• Załóż i prowadź ewidencję przychodów z najmu prywatnego [3]
• Wylicz ryczałt według stawek 8,5% i 12,5% z zachowaniem właściwych limitów, z odrębnym limitem dla małżonków [2][3][4]
• Wpłacaj zaliczki miesięczne do 20. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni [3][5]
• Złóż elektronicznie PIT-28 do 30 kwietnia roku następnego [1][5]