Jak płacić ryczałt za wynajem w 2026 roku?
Ryczałt za wynajem w 2026 roku płacisz według dwóch stawek. Obowiązuje stawka 8,5% do limitu 100 000 zł przychodu na osobę oraz stawka 12,5% powyżej tego limitu [1][2][4]. Opodatkowaniu podlega przychód brutto z najmu prywatnego bez prawa do odliczania kosztów z wyjątkiem refakturowanych opłat za media oraz czynsz administracyjny jeśli są one przenoszone na najemcę zgodnie z umową [3].
Jakie stawki ryczałtu obowiązują w 2026 roku?
W 2026 roku ryczałt od najmu rozlicza się dwiema stawkami. Do 100 000 zł przychodu na osobę stosuje się stawę 8,5%, natomiast nadwyżkę ponad ten limit obejmuje stawka 12,5% [1][2][4]. Limit dotyczy przychodu rocznego a skala stawek nie zmienia sposobu liczenia podstawy opodatkowania [2][4].
Co obejmuje ryczałt za wynajem w 2026 roku?
Ryczałtem opodatkowujesz najem prywatny realizowany poza działalnością gospodarczą. Obejmuje to także najem okazjonalny i instytucjonalny a ponadto dzierżawę podnajem i krótkoterminowy najem mieszkań [3]. Opodatkowaniu podlega przychód a nie dochód co oznacza że nie odliczasz kosztów takich jak remonty prowizje czy odsetki kredytowe poza kwotami refakturowanymi za media i czynsz które nie zwiększają podstawy przychodu [3].
Jak obliczyć podstawę i kwotę ryczałtu krok po kroku?
Najpierw ustalasz czy rozliczasz najem jako najem prywatny poza działalnością gospodarczą. Od 2023 roku w najmie prywatnym obowiązuje wyłącznie ryczałt a wcześniejsze rozliczenia według skali z 2022 roku nie mają już zastosowania [5][6].
Następnie określasz przychód z umowy. Jeśli najemca płaci jedną łączną kwotę to przychodem jest pełne wynagrodzenie wskazane w umowie [3]. Gdy przenosisz na najemcę koszty mediów i opłat administracyjnych w formie refaktury nie wliczasz ich do podstawy przychodu [3].
W dalszej kolejności monitorujesz limit 100 000 zł rocznie na osobę a po przekroczeniu limitu do nadwyżki stosujesz stawę 12,5% pozostawiając stawkę 8,5% dla części w limicie [1][2][4]. Samą kwotę podatku ustalasz jako procent od przychodu zgodnie ze wskazanymi stawkami co zostało potwierdzone w kalkulacjach ilustrujących mechanizm naliczania ryczałtu [7].
Ile wynosi limit i jak działa u małżonków?
Roczny limit 100 000 zł dotyczy każdej osoby odrębnie. Od 1 lipca 2023 roku każdy z małżonków dysponuje własnym limitem niezależnie od ustroju majątkowego co ma znaczenie przy wspólnym wynajmowaniu składników majątku [5]. Limit w takiej konstrukcji zachowuje się per osoba a po jego przekroczeniu wyłącznie nadwyżka jest opodatkowana stawką 12,5% [2][5].
Czy musisz zgłaszać wybór ryczałtu i co zmieniło się od 2023 roku?
Nie składasz żadnego zawiadomienia do urzędu skarbowego o wyborze formy opodatkowania najmu prywatnego. Od 2023 roku najem prywatny został automatycznie objęty ryczałtem bez konieczności zgłoszenia przez podatnika [5][6]. Najmy rozliczane wcześniej według skali zostały z urzędu przeniesione na ryczałt z dniem 1 stycznia 2023 roku [6].
Czym różni się najem prywatny od najmu w działalności?
W najmie prywatnym od 2023 roku obowiązuje wyłącznie ryczałt co oznacza odejście od rozliczania dochodu według skali 12 procent 32 procent dostępnej do 2022 roku [5][6]. W działalności gospodarczej można nadal wybrać opodatkowanie podatkiem liniowym 19 procent od dochodu podatkiem według skali 12 procent 32 procent od dochodu lub ryczałtem 8,5 procent 12,5 procent od przychodu jeśli taka forma jest dla przedsiębiorcy właściwa [5]. Wybór reżimu podatkowego w działalności nie zmienia zasad ryczałtu dla najmu prywatnego [5].
Czy wynajem wielu mieszkań dalej może być prywatny?
Wynajmowanie nawet wielu lokali może nadal stanowić najem prywatny opodatkowany ryczałtem pod warunkiem że nieruchomości nie są składnikami majątku firmowego co potwierdzono w orzecznictwie i interpretacjach [9]. Status prywatny zależy od braku związania z majątkiem przedsiębiorstwa i niewprowadzania lokali do ewidencji firmy [9].
Na czym polega podstawa opodatkowania z umowy i kiedy wyłączasz media?
Jeśli w umowie określono jedną łączną kwotę świadczenia to całe wynagrodzenie stanowi Twój przychód do opodatkowania ryczałtem [3]. Gdy to wynajmujący reguluje opłaty administracyjne oraz media a następnie przenosi ich ciężar na najemcę do limitu 100 000 zł oraz do podstawy opodatkowania wliczasz wyłącznie kwotę stanowiącą czysty zarobek po odjęciu tych opłat [3].
Jak rozliczyć ryczałt rocznie?
Roczne rozliczenie ryczałtu z najmu prywatnego składasz na formularzu PIT-28
Najczęstszym błędem jest traktowanie ryczałtu jak podatku od dochodu co prowadzi do nieuprawnionego odejmowania kosztów remontów prowizji i odsetek kredytowych które nie obniżają podstawy przychodu [3]. Problemem bywa także nieuwzględnienie odrębnego limitu 100 000 zł na osobę u małżonków co powoduje niewłaściwe zastosowanie stawek [5]. Kolejnym ryzykiem jest błędne doliczanie refakturowanych mediów i czynszu do przychodu mimo że zgodnie z zasadami nie powiększają one podstawy opodatkowania [3]. Niedoszacowanie przychodu z powodu jednej łącznej kwoty w umowie również zafałszowuje podstawę do ryczałtu [3]. W 2026 roku ryczałt za wynajem rozliczasz od przychodu stawkami 8,5 procent i 12,5 procent z rocznym limitem 100 000 zł na osobę. Najem prywatny jest obligatoryjnie na ryczałcie od 2023 roku co nie wymaga zgłoszenia. Zakres ryczałtu obejmuje standardowe formy wynajmu oraz dzierżawę i podnajem a podstawę stanowi pełne wynagrodzenie z umowy pomniejszone o refakturowane media i czynsz. Zasady te potwierdzają aktualne interpretacje i przewodniki podatkowe na 2026 rok [1][2][3][4][5][6][7][9].Najczęstsze błędy które podnoszą ryzyko podatkowe
Podsumowanie
Źródła:
NaAplikacji.pl to portal tworzony przez pasjonatów motoryzacji i kierowców, którzy doskonale znają realia pracy na Uberze, Bolcie czy FreeNow. Codziennie dostarczamy sprawdzone porady, aktualności i praktyczne wskazówki, pomagając kierowcom bezpieczniej i skuteczniej działać w świecie przewozów na aplikacjach. Tworzymy miejsce wymiany doświadczeń i wsparcia, budując zintegrowaną społeczność kierowców.